O Segredo Sombrio no Contrato do Seu Imóvel
A compra de um imóvel na planta é a realização de um sonho, mas o contrato esconde armadilhas financeiras. Uma das práticas mais questionadas no Judiciário é o uso de cláusulas que impõem o reajuste mensal do saldo devedor, fazendo com que o valor final a ser financiado exploda na entrega das chaves. Essa prática é, na maioria dos casos, ilegal e tem sido derrubada pela Justiça. Entenda como funciona essa manobra e quais são seus direitos.
1. A Regra do Jogo: O que Diz a Lei sobre Reajustes
A legislação brasileira (notadamente o Art. 46 da Lei 10.931/04) é clara ao estabelecer a periodicidade da correção monetária em contratos imobiliários:
- Regra Geral: O reajuste do valor das parcelas deve ser feito a cada 12 meses (anualmente).
- A Única Exceção: A correção pode ser aplicada mensalmente (geralmente via INCC) somente se o contrato tiver um prazo de quitação igual ou superior a 36 meses (3 anos).
O objetivo dessa regra é proteger o consumidor da corrosão inflacionária mensal, permitindo que o reajuste seja concentrado anualmente.
2. A Manobra Abusiva das "Parcelas Fictícias"
O problema surge quando o prazo de pagamento à construtora (antes do financiamento bancário) é, na prática, inferior a 36 meses, mas a incorporadora deseja aplicar o reajuste mensal para que o saldo devedor cresça mais rápido. Para burlar a lei, as construtoras utilizam a seguinte estratégia:
- Inserção de Parcelas Artificiais: Criam parcelas residuais ou "balões" com vencimento programado para muito tempo depois da entrega das chaves (e muitas vezes bem depois do início do financiamento bancário).
- O Objetivo: Ao incluir essas parcelas, o prazo teórico do contrato passa a ser superior a 36 meses. A construtora usa esse prazo fictício para justificar legalmente a aplicação do reajuste mensal.
O resultado é um crescimento acelerado do saldo devedor durante a fase de obra, surpreendendo o comprador com um valor final de financiamento muito acima do que ele havia projetado.
3. O Posicionamento da Justiça: O Art. 47 Contra o Abuso
O Judiciário tem combatido veementemente essa prática, apoiado pelo Art. 47 da Lei 10.931/04, que considera nulos de pleno direito quaisquer expedientes que, direta ou indiretamente, resultem em efeitos equivalentes à redução do prazo mínimo de 36 meses. O entendimento consolidado é:
- O que importa é o prazo efetivo: O prazo de 36 meses deve ser contado com base no período real de pagamento das parcelas à incorporadora, e não pelo prazo teórico inflado por parcelas fictícias.
- Abuso de Direito: A inserção dessas parcelas com o único intuito de justificar o reajuste mensal é considerada um abuso de direito, pois o comprador será forçado a quitar o saldo (por meio do financiamento) antes daquelas parcelas fictícias vencerem.
- Direito à Restituição: O comprador tem o direito de exigir a anulação da cláusula que previa o reajuste mensal e a restituição dos valores pagos a mais devido à diferença entre a correção mensal aplicada e a correção anual que deveria ter sido usada.
4. Checklist: Você pode ter sido vítima dessa cobrança
Se você comprou um imóvel na planta, verifique estes pontos em seu contrato:
- Prazo Real: O período entre a assinatura do contrato e a data prevista de entrega das chaves foi inferior a 36 meses?
- Periodicidade do INCC: Seu saldo devedor foi reajustado mensalmente pelo INCC durante a obra?
- Parcelas Longas: O contrato prevê parcelas "balão" ou intermediárias com vencimentos longos (após a entrega das chaves) que parecem ter sido incluídas apenas para "esticar" o prazo total?
Se suas respostas foram positivas, nos procure imediatamente para buscar a restituição.