⚖️ ITBI: Município Não Pode Cobrar Multa e Juros Antes do Registro do Imóvel

A Decisão Judicial Que Protege o Comprador de Imóveis

A compra e venda de um imóvel é um momento de grande investimento e expectativa, mas também envolve diversas obrigações fiscais. Dentre elas, o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é, frequentemente, fonte de dúvidas e controvérsias. Uma recente decisão judicial veio pacificar o entendimento e proteger o contribuinte: o Município não pode cobrar multas e juros por atraso no pagamento do ITBI antes que o imóvel seja, de fato, registrado no Cartório.

O Fato Gerador do ITBI: O Que Diz a Lei

A chave para essa decisão reside na definição do Fato Gerador do imposto. De acordo com o Direito Tributário brasileiro, o ITBI só pode ser exigido quando ocorre a situação prevista em lei que faz nascer a obrigação de pagar. No caso da transmissão de bens imóveis, a lei (e o entendimento consolidado na Justiça) é clara:

1. A propriedade do imóvel só é transferida após o registro: Conforme o Art. 1.245 do Código Civil, "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis."
2. O Fato Gerador do ITBI é o Registro: Portanto, o Fisco só pode considerar o imposto devido no momento em que a propriedade é legalmente transmitida, ou seja, no ato do registro imobiliário.

🛡️ Entendimento Consolidado: O Tema 1124 do STF

Essa decisão não é isolada. Ela segue o entendimento pacificado pelo Supremo Tribunal Federal (STF) no julgamento do Tema 1124 (Recurso Extraordinário com Agravo 1.294.969).O STF fixou a seguinte tese de repercussão geral:

"O fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro."

Por que a Cobrança Antecipada é Ilegal?

Muitos municípios tentam cobrar o imposto ou aplicar multas e juros considerando datas anteriores ao registro, como:

• A data da assinatura da escritura pública (em cartório de notas);
• A data da assinatura da promessa de compra e venda.

Contudo, antes do registro no Cartório de Imóveis, o comprador possui apenas o direito à aquisição, mas a propriedade ainda não é sua. Aplicar multas e juros antes desse momento é penalizar o contribuinte por um atraso que, legalmente, não aconteceu, pois o imposto ainda não era devido.

✅ O Que Isso Significa para Quem Compra ou Vende um Imóvel?

A decisão traz maior segurança jurídica:

• Segurança: O contribuinte tem a garantia de que não será multado se a demora no registro (que muitas vezes envolve burocracia) ocorrer após a assinatura da escritura.
• Planejamento: É possível planejar o pagamento do ITBI de forma mais precisa, vinculando a quitação à etapa final do processo de transmissão.
• Ação Judicial: Caso seu município exija o ITBI ou aplique multas e juros com base em uma data anterior ao registro, você tem amparo legal para contestar essa cobrança na Justiça.

É fundamental que, ao adquirir um imóvel, você conte com a assessoria de profissionais (advogados e corretores) que compreendam a fundo as nuances do processo de registro e as implicações fiscais.

Quer Saber Mais?

Se você está em processo de compra de um imóvel e tem dúvidas sobre a cobrança do ITBI em sua cidade, podemos te ajudar! Para mais notícias sobre o mercado imobiliário e seus aspectos legais, continue acompanhando nosso blog!